Los decretos de vivienda han caído: qué reglas siguen vigentes si tienes un piso alquilado en Zaragoza

El viernes 2 de octubre de 2026 el Pleno del Congreso rechazó la convalidación de los dos decretos de vivienda que el Gobierno había aprobado a finales de septiembre. El primero llevaba un día en vigor. El segundo, unas horas. Al no convalidarse, los dos quedan derogados.

Si tienes un piso alquilado, o lo has tenido en la cabeza para alquilar o vender, la pregunta es práctica: ¿qué reglas se aplican hoy a mi contrato? La respuesta corta es que las de antes del 30 de septiembre. En este artículo te cuento qué se ha caído, qué sigue igual, qué zonas grises quedan y qué conviene tener claro si piensas vender un piso con inquilino.

Un aviso antes de empezar: no soy asesor jurídico y esto es una lectura de lo publicado. Si tu caso tiene alguna particularidad, consúltalo con un abogado.

Qué ha pasado exactamente

El Gobierno aprobó dos reales decretos-ley. El 26/2026, sobre la función social de la vivienda y la oferta asequible, se publicó en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre. El 27/2026, sobre prórrogas y contratos de alquiler, se publicó el 1 de octubre y entró en vigor el 2.

Un real decreto-ley se aplica desde el día siguiente a su publicación, pero tiene que convalidarlo el Congreso en un plazo de treinta días. Aquí no hizo falta esperar tanto. El viernes el primero cayó por 172 votos a favor y 178 en contra, y el segundo por 166 a 184. Votaron en contra PP, Vox, Junts y UPN, y en el segundo también el PNV.

Al no convalidarse, la norma deja de existir. Estuvieron vigentes uno y dos días.

Lo que se cae

Para que veas qué ha desaparecido, estas eran las medidas principales de los dos decretos:

• Una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2028.
• Un tope del 2% a la actualización de la renta hasta 2027, y del 0% si la renta superaba el índice de referencia.
• Prórrogas sucesivas de cinco años (siete si el arrendador es una empresa), con seis meses de preaviso y una indemnización de al menos doce mensualidades si el propietario no renovaba.
• El alquiler de temporada limitado a doce meses y con causa justificada.
• La prohibición de repercutir el IBI al inquilino.
• Una deducción del 10% en el IRPF para inquilinos y una reducción del 100% para propietarios que bajaran la renta más de un 5% en contratos nuevos desde el 1 de diciembre de 2026.
• Recargos de IBI a la vivienda vacía y la suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta 2030.
• Un préstamo de hasta 50.000 euros para la primera vivienda.

Nada de eso se aplica. Si leíste titulares estos días pensando que tu contrato iba a prorrogarse hasta 2028 o que tu renta quedaba congelada al 2%, no es así.

Lo que sigue vigente

Con los decretos derogados, vuelve el marco anterior, el de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para un propietario de Zaragoza significa esto:

Plazo del contrato. Cinco años como mínimo, siete si el arrendador es una persona jurídica. Pasado ese plazo, el contrato se puede prorrogar año a año hasta tres años más, salvo que una de las partes avise con la antelación que marca la ley. Si no quieres renovar y has cumplido los plazos y avisos, no tienes que pagar ninguna indemnización.

Actualización de la renta. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 se actualiza con el IRAV, el índice de referencia del INE. En agosto fue del 2,47%. En los contratos anteriores, manda lo que diga el propio contrato. No hay un tope del 2%.

Prórrogas extraordinarias. Siguen existiendo la de un año por situación de vulnerabilidad y, en zonas declaradas como tensionadas, la de hasta tres años. Hasta donde yo sé, Zaragoza no tiene ninguna declarada a día de hoy; si tu caso depende de eso, confírmalo antes de decidir.

Alquiler de temporada y por habitaciones. Vuelven a las reglas anteriores, sin los límites que traían los decretos.

En resumen: si tu contrato estaba bien hecho el 29 de septiembre, lo está hoy.

La zona gris: lo que pasó el 1 y el 2 de octubre

Hay un matiz que la OCU ha señalado y que conviene tener presente. La derogación no borra lo que ocurrió mientras los decretos estuvieron en vigor. Si un inquilino presentó una solicitud de prórroga entre el 1 y el 2 de octubre, o si se firmó algo acogiéndose a las nuevas reglas, es un caso dudoso.

Si estás en esa situación, mi consejo es no actuar por tu cuenta: consúltalo con un abogado o con el servicio de tu administrador de fincas antes de contestar nada.

Qué viene ahora (en condicional)

Nadie sabe todavía qué hará el Gobierno. Según lo publicado, las opciones sobre la mesa serían tres: aguantar como está, negociar un tercer decreto con Junts (se habla de una prórroga voluntaria de hasta dos años con incentivos fiscales y de agilizar el desalojo de ocupas) o adelantar elecciones.

Cualquiera de las tres podría cambiar las reglas otra vez, pero hasta que algo se apruebe en el BOE y se convalide en el Congreso, no es ley. Y ya hemos visto esta semana que un decreto en vigor puede caerse en dos días.

Por eso lo sensato es no tomar decisiones de fondo por un titular. Ni para apresurarte, ni para esperar a ver qué pasa.

Si piensas vender un piso alquilado

Esta es la parte que más me preguntan los propietarios, y creo que aquí hay una oportunidad de pensar con calma.

Un piso con inquilino no se valora igual que uno libre. El comprador de un piso alquilado suele ser un inversor, y hace una cuenta distinta: cuánto cobra de renta, cuánto tiempo le queda al contrato, si la renta se actualiza o no, y cuánto pagaría por el mismo piso vacío. Un comprador que quiere vivir en él, en cambio, quiere el piso libre.

Con los decretos en pie, esa cuenta se complicaba, porque una prórroga larga cambia lo que el comprador está comprando. Con los decretos caídos, vuelve a hacerse con las reglas de siempre: plazo del contrato, renta actual y actualización por el IRAV o por contrato. Eso hace más fácil poner precio, pero no lo hace automático.

Tres cosas que yo miraría antes de decidir:

1. Cuánto le queda al contrato y qué renta paga. Un contrato que vence en seis meses y una renta por debajo de mercado dan un piso muy distinto al de un contrato recién firmado con renta alta.
2. Qué quieres tú. Vender con inquilino, esperar a que venza y vender libre, o renovar. Cada opción tiene un precio de salida distinto y un público comprador distinto.
3. Cuánto cuesta esperar. Un piso vacío unos meses para venderlo libre tiene un coste: renta que no cobras, IBI, comunidad y suministros. Hay que ponerlo en la cuenta.

La decisión depende de números concretos de tu piso, no de lo que digan los titulares de esta semana. Por eso lo primero es tener una valoración hecha tanto con inquilino como sin él: cuánto vale hoy cada versión y cuánto tardaría en venderse.

Qué haría yo este mes

Si tu contrato vence en los próximos seis meses, ten claro ya qué quieres hacer. No esperes a que se aclare el panorama político, porque puede no aclararse pronto.

Revisa tu contrato: fecha de inicio, renta actual, cláusula de actualización y plazo de preaviso. Con eso en la mano, las reglas de siempre te dicen dónde estás.

Y si estás pensando en vender, pide una valoración con el piso alquilado y libre. Es la forma de saber si te compensa vender ya, esperar o renovar.

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Este artículo recoge información publicada hasta el 5 de octubre de 2026, no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal y puede quedar desactualizado si cambia la normativa.

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